Prologis est souvent présenté comme un immense propriétaire d’entrepôts. Cette description est juste, mais incomplète. Derrière ses bâtiments logistiques se trouve une plateforme mondiale associant location immobilière, développement, gestion de capitaux, services aux entreprises, production d’énergie et centres de données.
Au cœur de cette organisation figure Prologis, L.P., la structure qui porte l’essentiel des actifs et des opérations du groupe.
Quelle différence entre Prologis Inc. et Prologis LP ?
Prologis Inc. est la société cotée à la Bourse de New York sous le symbole PLD. Elle possède le statut américain de Real Estate Investment Trust, ou REIT, comparable dans son principe à une société d’investissement immobilier cotée.
Prologis Inc. est également l’associé commandité de Prologis, L.P., appelée « Operating Partnership ». À la fin de 2025, la société mère détenait environ 97,71 % des parts ordinaires de cette société opérationnelle. Prologis LP possède directement ou indirectement l’essentiel des immeubles, des terrains, des participations et des dettes du groupe.
Cette organisation permet à la société cotée de lever des capitaux auprès des investisseurs, puis de les transférer à Prologis LP pour financer ses acquisitions et ses développements. Lorsqu’une action est émise par Prologis Inc., une part correspondante peut être créée dans la société opérationnelle.
En tant que REIT, Prologis Inc. doit par ailleurs distribuer au moins 90 % de son revenu imposable annuel afin de conserver ce régime fiscal.
Comment Prologis LP gagne-t-elle de l’argent ?
La location d’entrepôts reste son activité principale
Prologis achète, développe et loue des plateformes logistiques situées près des grandes métropoles, des bassins de consommation, des ports, des aéroports et des principaux axes routiers.
Cette sélection géographique constitue l’un de ses avantages majeurs. Les terrains adaptés à la logistique deviennent rares autour des grandes villes, alors que les entreprises souhaitent réduire les délais entre leurs stocks et leurs clients.
Les activités immobilières représentent généralement 90 à 95 % des revenus, des bénéfices et des fonds provenant des opérations, ou FFO, du groupe. Les loyers sont complétés par les revenus issus du développement, des acquisitions et de la vente de certains actifs.
Strategic Capital mobilise l’argent des investisseurs
Prologis ne finance pas seule la totalité de son portefeuille. Sa branche Strategic Capital crée des fonds et des coentreprises avec des investisseurs institutionnels.
Au 31 mars 2026, cette activité gérait environ :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Actifs sous gestion | 103 milliards de dollars |
| Surface immobilière | 663 millions de pieds carrés |
| Nombre de bâtiments | 3 058 |
| Véhicules d’investissement | 14 |
| Investisseurs partenaires | 165 |
Prologis facture notamment des commissions de gestion immobilière et de gestion d’actifs. Le groupe investit également entre 15 et 55 % du capital de ses différents véhicules, ce qui aligne ses intérêts avec ceux de ses partenaires.
Prologis Essentials dépasse la simple location
La plateforme Prologis Essentials propose aux locataires des rayonnages, des chariots élévateurs, des systèmes d’automatisation, des infrastructures réseau, des éclairages LED, des panneaux solaires et des solutions de recharge pour véhicules électriques.
Prologis cherche ainsi à accompagner toute l’exploitation d’un entrepôt, et pas uniquement à fournir quatre murs et des quais de chargement. Cette offre augmente la valeur créée par client tout en renforçant les relations locatives.
Les chiffres qui donnent la mesure de Prologis
À la fin de 2025, Prologis possédait ou gérait environ 1,3 milliard de pieds carrés, soit près de 120 millions de mètres carrés, répartis dans 20 pays. Le groupe accompagnait plus de 6 500 clients et gérait environ 230 milliards de dollars d’actifs. Son chiffre d’affaires annuel atteignait 8,79 milliards de dollars.
Prologis a signé 228 millions de pieds carrés de baux en 2025, l’équivalent d’environ 21,2 millions de mètres carrés. Au premier trimestre 2026, le taux d’occupation du portefeuille détenu et géré atteignait encore 95,3 %, tandis que le Core FFO progressait à 1,50 dollar par action.
Une stratégie fondée sur la rareté et les besoins futurs
Construire près des consommateurs
Prologis cible principalement les marchés où la demande est forte et le foncier difficile à obtenir. Cette rareté limite l’arrivée de nouveaux concurrents et soutient les loyers des bâtiments existants.
Le groupe privilégie aussi les projets build-to-suit, construits sur mesure pour un client déjà engagé. Au premier trimestre 2026, ces opérations représentaient plus de 81 % des nouveaux développements lancés, réduisant ainsi le risque de construire des surfaces sans locataire.
Transformer les entrepôts en infrastructures énergétiques
Les immenses toitures et les réserves foncières de Prologis peuvent accueillir des panneaux solaires, des batteries et des stations de recharge. En 2025, la plateforme dépassait un gigawatt de capacité solaire et de stockage installée.
Miser sur les centres de données
L’intelligence artificielle et le cloud augmentent la demande pour des terrains raccordés à de puissantes infrastructures électriques. Prologis dispose d’une réserve énergétique de 5,7 gigawatts, dont 1,8 gigawatt déjà sécurisé, et prévoit jusqu’à 8 milliards de dollars d’investissements dans les centres de données sur cinq ans.
La France illustre cette diversification
Prologis gérait en 2025 environ 147 bâtiments et 3,4 millions de mètres carrés en France. Le groupe a annoncé 6,4 milliards d’euros d’investissements : un milliard pour développer 750 000 m² de surfaces logistiques et 5,4 milliards pour quatre centres de données totalisant 584 MW.
Le projet Prologis Connect, prévu dans le secteur de Clichy-Batignolles à Paris, doit notamment proposer 67 000 m² répartis sur cinq niveaux. Cette logistique verticale illustre la volonté de rapprocher les marchandises des consommateurs malgré la rareté du foncier urbain.
Prologis LP n’est donc pas seulement un propriétaire d’entrepôts. Sa stratégie consiste à transformer un portefeuille immobilier mondial en une plateforme intégrée réunissant bâtiments, capitaux, énergie, services et infrastructures numériques. Selon vous, cette diversification vers l’énergie et les data centers renforcera-t-elle durablement Prologis ? Donnez votre avis en commentaire et partagez cet article autour de vous.